本記事では「アメリカ不動産がデフォルトしたトラブル」について解説します。
不動産ローンを活用してアメリカ不動産に投資をしている日本人オーナーは割と多いです。
通常であれば、投資対象の不動産を担保に日本の金融機関やアメリカの金融機関から不動産ローンを借りている場合がほとんどですが、日本では認められていないセラーズファイナンスという不動産ローンを借りてアメリカ不動産投資をしている場合があります。
セラーズファイナンスを代表として不動産ローンを活用してアメリカ不動産に投資をしている日本人オーナーがトラブルに見舞われています。
アメリカ不動産がデフォルトになり、抵当権実行によりアメリカ不動産を失った事例を紹介します。
1.セラーズファイナンスとは？
不動産投資の醍醐味といえば、不動産ローンを活用し自己資金にレバレッジを効かせて投資ができることです。
アメリカ不動産投資でも不動産ローンを活用したいという日本人投資家は多いでしょう。
しかし、外国人である日本人に不動産ローンを融資するアメリカの金融機関は限られています。
日本の金融機関でも一部はアメリカ不動産担保ローンを融資しますが、ローン割合が低かったり、為替リスクがあったりと活用しずらいのが現状です。
そのような融資環境で困った日本人に対して、セラーズファイナンスという不動産ローンを活用してアメリカ不動産に不動産投資ができる不動産が提案されました。
セラーズファイナンスとはその名の通り、不動産売買代金の一部を売主から買主に融資をする不動産ローンのことをいいます。
アメリカの不動産ローンはノンリコースローンであることもあり、もともとの価値を知っている売主が買主に融資をするため、ローン審査もなく速やかに不動産の取引が可能です。
当然、セラーズファイナンスの場合でも抵当権が設定されます。
2.セラーズファイナンスのデフォルトによるトラブル
日本人投資家がセラーズファイナンスを活用して購入したアメリカ不動産がデフォルトするトラブルが起こりました。
デフォルトのトラブルが起こったアメリカ不動産はセラーズファイナンスの債権債務関係が複雑なローンです。
日本の買取転売会社を介してセラーズファイナンスを活用した場合、買取転売会社がもともとの売主からアメリカ不動産をセラーズファイナンスを活用して買取り、日本人投資家に転売していたアメリカ不動産です。
日本の買取転売会社は、もともとの売主のセラーズファイナンスをまた貸ししていることになります。
日本の買取転売会社が債務者、もともとの売主が債権者という関係とは別に、日本人投資家が債務者、日本の買取転売会社が債権者という関係になっています。
このような債権債務関係であった場合、日本の買取転売会社の返済が滞った場合、もともとの売主は抵当権を実行し、そのアメリカ不動産を差し押さえることができます。
日本人投資家とは債権債務関係がないため、デフォルトの通知や競売の通知をする必要がありません。 日本人投資家にはお知らせが届く程度です。
返済手続きをしようにも直接もともとの売主の連絡先がわからなかったり、英文のお知らせを理解できなかったりで時間が過ぎてしまいます。
半ば知らないうちに日本人投資家所有のアメリカ不動産が差押え後、競売により売却されてしまうのです。
3.匿名組合出資によるアメリカ不動産投資は要注意
アメリカ不動産投資をしている日本人投資家の中には、SPCに匿名組合出資をしてアメリカ不動産投資をしている日本人投資家もいらっしゃいます。
SPCへの匿名組合出資の割合で、インカムゲインやキャピタルゲインが分配されます。
SPCが投資家の出資金にレバレッジを効かせるために不動産ローンの融資を受けてアメリカ不動産に投資するということはよくあることですが、SPCから金融機関の返済が滞り金融機関が抵当権を実行した場合、匿名組合員である日本人投資家には通知が届きません。
SPCの不動産ローンがデフォルトした場合、当然金融機関が担保不動産を処分するため、日本人投資家の知らないうちにSPCの資産がなくなり、配当どころか出資金すらも回収できないというトラブルが起こりました。
SPCに匿名組合出資で投資する場合、SPCの決算や定期的に残高試算表の報告があるのが当然ですが、決算や残高試算表の報告が遅れていたり、配当が遅れている場合は、このようなトラブルに巻き込まれる可能性があるのでお気をつけください。
4.まとめ
アメリカ不動産投資に不動産ローンを活用している日本人投資家は多いです。
直接金融機関と不動産ローン契約をしているのであればこのようなトラブルはないでしょうが、債権債務関係が複雑な不動産ローンには注意が必要です。
セラーズファイナンスの返済をしたにも関わらず、日本の買取転売会社が返済した資金を横領し、もともとの売主に返済されていないという事態も目にしたことがあります。
日本人投資家も日本の買取転売会社を訴えたいのは山々ですが、アメリカでの訴訟になるため泣き寝入りしています。
セラーズファイナンスを活用したアメリカ不動産の売買であれば、SPAにセラーズファイナンスの契約が添付されています。 SPCにも匿名組合出資の契約書があるでしょう。
いま一度、契約の内容を確認されることを強くオススメします。
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