本記事では「海外不動産投資の中でアメリカ不動産がもっともオススメなワケ」について解説します。
海外不動産投資といっても東南アジア諸国やヨーロッパ、北米など日本人投資家が不動産投資ができる国は数多くあります。海外不動産投資の中でも「海外不動産のホントのトコロ」ではアメリカ不動産投資をもっともオススメしています。
アメリカ不動産投資がオススメなワケをマクロ情報を元に解説します。
1.海外不動産投資先を選定する5大ポイント
日本を含め不動産投資をする国を選定するには、まずはマクロの情報を分析しましょう。
不動産投資先として成功しやすい条件は、簡単に考えると需要が多く、供給が少ないエリアです。この成功しやすい条件を分析するための5大ポイントを紹介します。
1-1.人口推移
不動産の需要が増えるということは、住みたい住民が増える必要があります。つまり今後人口が増えていく国に不動産投資をしなければなりません。
日本の人口は既に減少傾向であるため、不動産投資をする国としては適しません。
1-2.物価上昇
物価が上昇することで不動産価格も上昇していきます。デフレーション中の日本からインフレーションしている海外に投資をすることで、インフレーション率が投資効果に味方となります。
失われた30年インフレーションをしていない日本は、不動産投資としては適しません。
1-3.物件供給
不動産の供給が少ないことで、不動産の価格は上昇していきます。逆に供給過多の場合は不動産価格は下落します。不動産の開発をある程度国や行政で制限している国やエリアに不動産投資をすることが必要です。
1-4.インフラ整備などの開発
日本でも新駅の開発エリアでは不動産価格が上昇するように、公共交通機関やエンターテインメント施設、高速道路などのインフラ整備の開発がされるエリアの不動産価格は上昇します。
また大きな国際イベントを開催するような国は積極的にインフラ整備がされるため、不動産価格は上昇する傾向にあります。
1-5.為替
海外不動産投資特有のリスクが為替です。海外に投資をするということは外貨で投資をしなければならないので、為替のリスクがつきまといます。為替の行方は誰にもわかりませんが、できる限りボラティリティの小さい国の通貨で不動産投資をすることにより、為替リスクは最小限となるでしょう。
2.5大ポイントで分析するアメリカ不動産
不動産投資先を選定するための5大ポイントにアメリカ不動産を当てはめて解説します。
2-1.人口推移
ヨーロッパや日本の人口が減少していく中、アメリカは先進国の中でも珍しく人口が増え続ける国です。上昇率は鈍化しているものの、安定して人口は増え続けるでしょう。経済規模の大きい主要都市であるニューヨークやカリフォルニアから人口が移転し、人口流入している州の不動産価格は軒並み上昇しています。
2-2.物価上昇
インフレーションはアメリカの国策です。未来永劫インフレーションをするかは誰にもわかりませんが、過去20年で不動産価格は2倍になっているように、今後もこの傾向は変わらないでしょう。
2-3.不動産の供給
日本の不動産は新築不動産が7割、中古不動産が3割と圧倒的に新築の不動産市場ですが、アメリカ不動産は中古が8割以上流通しています。つまり、居住用の不動産の開発が少なく不動産の供給が少ないということです。アメリカではCountyで開発の許認可を管理しており、あらたに開発をする許認可を取得するには非常に難しいと言われています。
2-4.インフラ整備などの開発
経済規模の大きい主要都市から様々な州に人口が移転することにより、あたらしい街がどんどんと形成されています。人口が増えれば住民のニーズに応えるため、多くの開発がされます。また、目先にはロサンゼルスオリンピックが予定されているため、成熟した不動産市場といあわれるロサンゼルスでも多くのインフラ整備がされています。
2-5.為替
対日本円での為替については、アメリカのドルが最も安定した外貨といえます。また、IMFの保有通貨でも一番多いのはドルです。世界的にみても非常に強い通貨といえるため、外貨の中では最も安定した通貨と考えていいでしょう。
3.その他アメリカ不動産がオススメなワケ
その他、アメリカ不動産は不動産投資をするための環境が整っています。
3‐1.不動産情報の公平性と透明性
アメリカの不動産情報はだれにでも同じ情報を見ることができます。日本のように不動産会社でなければ見られないというクローズドな情報ではなく、一般消費者でも不動産会社と同じくらいの情報が得られるため、不動産情報の公平性と透明性が担保されています。
不動産投資をする前には不動産を分析する必要がありますが、日本人でも不動産の情報を得ることができるため、日本の不動産よりも不動産の分析がしやすいのです。
3‐2.世界共通語である英語
不動産の取引をするためには、SPAをはじめとした契約をする必要があります。当たり前ですがアメリカの契約書はすべて英語であるため、コミュニケーションは比較的容易です。
また、アメリカ不動産を購入した後、不動産賃貸管理をするために様々な取引先とのコミュニケーションもすべて英語であるため、翻訳アプリケーションなどを活用すれば日本人でも不動産賃貸管理ができます。
3‐3.民主主義と法治国家
アメリカは民主主義の国であるため、政局が安定しています。東南アジアのような軍事国家であれば国の政策により、不動産の取引や所有権が担保されないということはありません。
また、法治国家であるため不動産取引や不動産登記の仕組みやルールが確立しているため、外国人である日本人投資家でも安心して不動産の取引が可能です。
4.まとめ
日本も含め、不動産投資を検討するのであればアメリカは非常に有力な候補といえます。不動産投資の目的である安定したインカムゲインとキャピタルゲインの獲得は、日本よりも比較的容易に実現することができます。
アメリカ不動産投資をするためにはパートナー選びが重要です。不動産仲介を担うブローカーやエージェント選びから始まり、不動産賃貸管理ではAM会社やPM会社は重要な役割を担います。アメリカ不動産投資で失敗するケースのほとんどが、パートナー選びを誤ったことが原因です。いくら優良な投資先であっても、投資する環境が整っていたとしても一緒に不動産投資に取り組むパートナー選びが重要であることを頭に入れてアメリカ不動産投資にチャレンジしてみてください。
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