本記事では「ランドバンキング」について解説します。
ランドバンキングは知る人ぞ知る不動産投資手法です。アメリカやカナダで生まれた不動産投資手法ですが、実は日本でも不動産開発が得意な企業を中心にランドバンキングに取り組んでいます。一部の富裕層の中にはランドバンキングを相続対策で活用される方もいます。
今回はランドバンキングのメリットやデメリットを中心に、どのようなカラクリで相続対策になるかまで解説します。
1.ランドバンキングとは？
ランドバンキングとは、将来値上がりが期待できる土地を更地の状態から投資をする不動産投資手法のことをいいます。日本では原野商法と訳されますが、日本の詐欺まがいの原野商法とは違い開発のマスタープランの立案から許認可、用途変更までをランドバンキングの投資会社が計画し、不動産の開発会社に販売します。ランドバンキングにおいては、マスタープランの立案や開発の実現までをランドバンキングの投資会社が司るため、非常に重要な役割を担っています。
ランドバンキングはもともとアメリカやカナダといった北米で生まれた不動産投資手法で、北米ではいまでも盛んにランドバンキングに投資がされています。実は日本でもかつてランドバンキングへ投資がされており、森ビルや鉄道会社各社は何もない更地の土地を購入し、自らが開発することで大きな利益を得ています。
2.ランドバンキングのメリット
北米ではいまでも盛んにランドバンキングに投資されています。ランドバンキングという不動産投資手法のメリットを解説します。
2-1.大きなキャピタルゲインが期待できる
何もない更地の土地に投資をするわけなので、大きなキャピタルゲインを得られる可能性があります。一般的にランドバンキングの投資効果は投資額の2倍前後と言われています。
2-2.小額からでも投資ができる
ランドバンキングへの投資は少額からでもチャレンジできます。ランドバンキングの投資会社が土地の代金と開発に掛かる費用をまとめて、小口にしているため投資額が少額になっています。一般的には$10,000‐前後からチャレンジできます。
2-3.投資に費用が掛からない
ランドバンキングは一般的な不動産投資とは違い、投資に掛かる費用がありません。不動産投資の場合、固定資産税や保険料、修繕費、募集広告費など不動産賃貸管理をしていれば様々な費用が掛かりますが、ランドバンキングは更地の土地のため費用が掛からないのです。
3.ランドバンキングのデメリット
不動産投資をするのであれば、リスクとリターンを理解する必要があります。ここからはランドバンキングのデメリットを解説します。
3-1.いつ売却できるかわからない
ランドバンキングの土地の売却時期は約束されていません。許認可に時間を要したり、用途変更に時間を要したりとマスタープランの実現までにどのくらいの時間を要するかが確定できないためです。
3-2.いくらで売却できるかわからない
ランドバンキングの土地の売却価格は約束されていません。一般的には2倍前後になるマスタープランが多いと言われますが、中には10倍以上になった土地もある一方でなかなか売却できていない土地もあります。
3-3.為替の影響を受ける
ランドバンキングに限らず、海外投資をするには為替のリスクが付きものです。特にランドバンキングの場合、中長期的な不動産投資となるため為替の影響を大きく受ける可能性があります。
4.日本でランドバンキングに取り組むならWalton社
日本でランドバンキングへの投資をするのであれば、Walton社が一番有名です。いま投資をしている資産総額やいままでの実績を見れば信頼のできるランドバンキングの投資会社であることがわかります。1972年カナダで設立されたWalton社はカナダのみならず、アメリカでもランドバンキング事業を営み、成果を上げている投資会社です。
Walton社が提供するランドバンキングへの投資商品は、$10,000‐からチャレンジができ元本保証がされています。Walton社が立案するマスタープランでは4～7年で売却を予定しており、投資額の約2倍での売却を目指しています。Walton社が小口にした土地は各オーナー毎に登記されるため、所有権という意味でも安心できる仕組みになっています。
5.ランドバンキングを活用した相続対策とは？
一部の富裕層の中にはランドバンキングを相続対策として活用している方もいます。
実はランドバンキングで投資をする更地の土地の価値はほとんどありません。投資した資金についてはランドバンキングの投資会社に掛かっているマーケティング費やリサーチ費、人件費といったランドバンキングに必要な費用に使われます。つまり、土地の価値は二束三文ということになります。
投資をした時点での土地の価値と売却をした後の土地の価値を利用すれば相続対策になります。被相続人がランドバンキングへ投資をした後、登記されている二束三文の更地の土地を相続人へ生前贈与で贈与をすれば贈与税はあまり掛かりません。その後更地の土地は無事償還され投資をした額よりも多くの資金を相続人が手にすることになるのです。
6.まとめ
ランドバンキングという不動産投資手法は、大きなキャピタルゲインを得られる可能性がある反面、いついくらで売却できるかが不確定で投資効果も約束されるものではありません。もしランドバンキングに投資をするのであれば、余剰資金の範囲内で投資をするのがいいでしょう。少額で投資ができ元本も保証されるので、少額で夢のある投資ではあります。
ランドバンキングを相続対策に活用するのであれば、税理士などの専門士業に相談の上取り組むことをオススメします。
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