本記事では「日本でもアメリカでも注目を集めたコストセグリゲーション」について解説します。
ドナルド・J・トランプ大統領政権下の税制改革の一環として、アメリカではコストセグリゲーションが注目されました。コストセグリゲーションは日本人にはあまり聞きなれませんが、コストセグリゲーションは日本の税務当局でも望ましい税務処理の仕方です。
コストセグリゲーションの意味やアメリカや日本で注目されたワケを解説します。
1.コストセグリゲーションとは？
アメリカでも日本でも、不動産は減価償却費を計上することができます。
日本では土地の価値と建物の価値を分けて、建物部分を定められた耐用年数で減価償却をしていきます。
不動産の中にはさまざまな動産が含まれていますが、現状はそのすべてを不動産の価値に含み減価償却をしています。
内装や設備をはじめ、家具・家電、消耗品ひ至るまでさまざまな動産がありますが、本来であれば不動産に含まれる動産と価値を切り分けてそれぞれの耐用年数で減価償却をするべきであり、日本の税務当局も正確な減価償却を望んでいます。
便宜上例外的に認められた不動産の建物部分を一括で減価償却するという税務処理が一般化してしまっているのが現状です。
コストセグリゲーションとは不動産に含まれる動産と不動産の建物部分の価値を切り分けることをいいます。
日本語では「資産の再分類」と訳されますが、まさに本来の税務処理で正確な税務処理ができる考え方なのです。
2.アメリカの節税対策として注目を集めたコストセグリゲーション
ドナルド・J・トランプ大統領の税制改革のひとつであるアメリカ不動産に関する税制優遇制度がコストセグリゲーションです。
アメリカ不動産はアメリカの税法では、新築・中古不動産に関わらず27.5年で減価償却をするのがルールです。
税制優遇制度の内容は、投資用の不動産を対象にコストセグリゲーションをした結果、対応年数が20年以下の動産については一括償却できるというものです。
仮に一括償却をしてその年に損失がでたとしても、その損失は翌年に繰り越すこともできます。
税制優遇することで、アメリカ不動産の取引量を増やし、経済に刺激を与えるという経済対策のための制度なのです。
この税制優遇により、多くのアメリカローカルの投資家がコストセグリゲーションによる節税をするようになりました。
この税制優遇制度は、ジョー・バイデン大統領政権下でも継続されており、2022年12月31日までに取得したアメリカ不動産であれば対象となります。
あくまでもアメリカの税制優遇であるため、日本でも同様の税務処理ができるわけではないのでお気をつけください。
日本人がこの税制優遇制度を活用するのであれば、アメリカ法人でアメリカ不動産を購入し、賃貸管理をする場合です。
3.コストセグリゲーションが日本人にも興味をもたれたワケ
日本ではアメリカ不動産を活用した個人の所得税対策がブームとなり、多くの日本人投資家がアメリカ不動産を購入し、節税対策をしました。
日本の税法のルールに則り、減価償却の簡便法を活用すれば4年で減価償却ができるというスキームで、個人の給与や役員報酬と不動産の損失を相殺することで節税になりました。
当時は4年で減価償却ができる加速度償却が与える節税のインパクトが強すぎて、アメリカ不動産仲介会社やアメリカ不動産管理会社からの情報提供もなく、コストセグリゲーションは日本ではあまり知られていませんでした。
2020年税制改正により、2021年以降は海外不動産であった場合、個人の供与や役員報酬と不動産の損失を相殺することができなくなったため、アメリカ不動産による節税対策は終焉を迎えました。
日本人投資家の中には4年減価償却を計上できなかった日本人投資家も多かったのです。
日本では個人の所得税対策ができる商品のニーズが高いですが、個人の所得税対策ができる商品はあまりありません。 アメリカ不動産を節税目的で買ったはいいものの、ほとんど減価償却を計上できなかった日本人投資家はアメリカのコストセグリゲーションに目を付けました。
少しでも多くの節税メリットを享受したいという日本人投資家からコストセグリゲーションの問い合わせが急増したのです。
2020年の税制改正により2021年から個人の所得税・住民税の節税にアメリカ不動産を活用することが不可能になりました。
純投資でも魅力的なアメリカ不動産を購入される方でも少しでも多く節税メリットを享受したいという方はいらっしゃいます。
このような背景から最近になりコストセグリゲーションの問い合わせが増えました。
4.まとめ
コストセグリゲーションはもともとアメリカの税制優遇制度による経済対策でした。
本来の税務処理である不動産と動産の価値の切り分け、それぞれの耐用年数での減価償却は面倒で便宜的に認められている税務処理が一般化してしまっています。
コストセグリゲーションによる節税効果はアメリカ不動産に限ったことではなく、日本の不動産でも活用できます。
コストセグリゲーションは専門家に社会的に信頼のあるレポートを依頼する必要があり、不動産管理会社からのレポートなどは税務当局から否認される可能性がありますのでご注意ください。
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