アメリカ不動産でローンを利用すると、不動産にはMortgageやDeed of Trustなどの担保が設定されます。
日本人投資家の場合、「ローンを完済すれば抵当権も自動的に消える」と考えてしまいがちですが、実務ではそれほど単純ではありません。
Credi Techが実際に管理・売却に関与した物件でも、ローンを返済していたにもかかわらず、Lender側で必要な担保解除の記録が完了しておらず、売却時のTitle Searchで問題が発覚したケースがあります。
またアメリカではMortgageやDeed of Trust以外にも、税金、HOA費用、工事代金などを原因としてLienが設定される場合があります。海外に住むオーナーの場合、自分の物件にLienが設定されていること自体を認識していないケースもあります。
本記事では、Mortgage、Deed of Trust、Lienの違いから、州による担保制度の違い、ローン完済後の担保解除、売却時に問題を起こさないための確認方法まで、実務経験を交えて解説します。
1．アメリカ不動産のMortgage・Deed of Trustとは？
日本の「抵当権」と完全に同じではない
日本では住宅ローンや不動産投資ローンを借りる際、「抵当権」という言葉が一般的に使われます。
アメリカでも不動産を担保としてローンを組む仕組みがありますが、州や取引内容によってMortgageやDeed of TrustなどのSecurity Instrumentが使用されます。
日本語では便宜上「抵当権」と説明されることがありますが、日本の抵当権制度と完全に同じものとして理解するのではなく、「不動産ローンの返済を担保するための法的な仕組み」と考える方が分かりやすいでしょう。
Promissory NoteとSecurity Instrumentは別物
アメリカで不動産ローンを組む際には、借主が債務の返済を約束するPromissory Noteと、不動産を担保として設定するSecurity Instrumentがそれぞれ異なる役割を持っています。
簡単に整理すると、次のようになります。
| 書類・仕組み | 主な役割 |
|---|---|
| Promissory Note | 借主がローンを返済することを約束する |
| Mortgage / Deed of Trust | ローンの返済を不動産で担保する |
この違いを理解しておくと、「ローンを返済したのに、なぜ別途担保解除の手続きが必要になるのか」も分かりやすくなります。
2．MortgageとDeed of Trustは何が違う？
MortgageはBorrowerとLenderを基本とする構造
Mortgageでは一般的に、Borrower（借主）とLender（貸主）の間で不動産を担保として設定します。
借主がローンを返済できなくなった場合、Lenderは州法や契約条件に従い、Foreclosureによって担保不動産から債権回収を行うことがあります。
Deed of TrustではTrusteeが加わる
Deed of Trustでは一般的に、Borrower / Trustor、Lender / Beneficiary、Trusteeという3者が関係します。
Mortgageとの大きな違いのひとつがTrusteeの存在です。Trusteeは物件を日常的に管理するPMではなく、Deed of Trustの法的な仕組みの中で一定の役割を担います。
▲ MortgageはBorrowerとLenderを基本とする構造、Deed of TrustではTrusteeを含む3者が関係するのが大きな違いです。
Mortgage＝Recourse、Deed of Trust＝Non-recourseではない
ここは日本人投資家が誤解しやすいポイントです。
MortgageだからRecourse Loan、Deed of TrustだからNon-recourse Loanになるわけではありません。
Recourse / Non-recourseはローン契約や州法、保証条件などによって決まるものであり、MortgageかDeed of TrustかというSecurity Instrumentの種類とは別の問題です。
MortgageとDeed of Trustは州によって採用状況が異なる
アメリカでは、すべての州で同じSecurity Instrumentが使われているわけではありません。
たとえばニューヨーク州やフロリダ州などではMortgageが広く利用される一方、カリフォルニア州、ワシントン州、テキサス州などではDeed of Trustが広く利用されています。
ただし、これはあくまで一般的な傾向です。同じ州でも物件の種類、融資の種類、Lender、取引条件によって使用される文書が異なることがあります。
▲ 地図は州ごとの一般的な傾向を示したものです。実際の取引ではLender、Title Company、Attorney等へ使用されるSecurity Instrumentを確認してください。
Foreclosureの方法も州によって異なる
Mortgageなら必ず裁判所を通し、Deed of Trustなら必ず裁判所を通さない、という単純な区分でもありません。
Judicial Foreclosure、Nonjudicial Foreclosureの利用可否や具体的な手続きは、州法、Security Instrument、ローン契約などによって異なります。
そのため、アメリカ不動産ローンでは「MortgageかDeed of Trustか」だけでなく、物件が所在する州で債務不履行が発生した際にどのような手続きが取られるのかまで確認することが重要です。
3．Mortgage以外にも注意したいLienとは？
Lienは不動産に対する法的な請求・担保権
アメリカ不動産では、MortgageやDeed of Trustだけを確認すればよいわけではありません。
重要なのがLienです。
Lienは、不動産などの資産に対して設定される法的な請求権・担保権を広く表す概念です。MortgageやDeed of Trustによって設定される担保もLienの一種として考えることができますが、ローン以外の債務からLienが発生する場合もあります。
税金・工事代金・HOA費用でもLienが設定される
アメリカ不動産に関係する代表的なLienには、次のようなものがあります。
- Mortgage Lien
- Tax Lien
- Mechanic’s Lien
- Judgment Lien
- HOA Lien
たとえば工事業者への代金が支払われていない場合、一定の要件のもとでMechanic’s Lienが記録されることがあります。
Property Taxの未払い、HOA Fee等の未払い、裁判上の債務などがLienにつながることもあります。
オーナー自身がLienを知らないこともある
これは海外オーナーに特に注意してほしいポイントです。
Credi Techがアメリカ不動産の管理や売却に関与していると、オーナー自身がLienの存在を十分に認識していないケースがあります。
海外に住んでいる場合、現地からのNoticeを見落としたり、以前の住所へ書類が送られていたり、PMやHOAなどとのコミュニケーションが途切れていたりすることがあります。
通常の賃貸運営では問題が表面化しなくても、売却時のTitle Searchで初めてLienが発見されることもあります。
そしてLienが残っている場合、Closingまでに債権者との清算、交渉、Releaseなどの対応を求められる可能性があります。
HOAによるLienやSpecial Assessmentなどについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
4．ローンを完済したのに担保が残っていた実例
ローン完済＝担保解除完了とは限らない
ここが、アメリカ不動産を所有するうえで非常に重要な実務ポイントです。
ローンを全額返済すれば、オーナーとしては「これでローンは終わった」と考えるのが普通でしょう。
しかし、実務では「ローンを返済したこと」と「Public Records上で担保解除が正しく記録されていること」は別に確認する必要があります。
ローン完済後には、LenderやServicerによってRelease、Satisfaction、Reconveyanceなど必要な解除書類が作成され、それがCounty等のPublic RecordsへRecordされることで、Title上でも担保解除を確認できるようになります。
Credi Techでも売却時に担保解除漏れが発覚した
Credi Techが実際に関与したニューヨーク州の案件でも、ローン自体は返済済みだったにもかかわらず、Lender側で担保解除に必要な記録が完了していないケースがありました。
オーナー側はローンを返済しているため、当然問題はないと認識していました。
ところが物件を売却する段階になり、Titleを確認したところ、Public Records上では担保が残った状態になっていることが判明しました。
そのままではClosingに支障が出るためLenderへ対応を求め、最終的にはLender側で必要な解除書類が作成・Recordされ、Title上の問題を解消したうえで無事に決済することができました。
「支払った」ではなく「登記まで確認した」で完了
この経験からCredi Techが海外オーナーに伝えたいのは、ローンを返済しただけで安心しないということです。
完済後は、必要な担保解除書類が作成され、Public Recordsへ正しく記録されているかまで確認することが重要です。
これはLienについても同じです。
債務を清算したのであれば、支払いだけで終わりにするのではなく、必要なReleaseがRecordされ、Title上でも問題が解消されていることまで確認する必要があります。
▲ Credi Techが関与したニューヨーク州の案件でも、ローン完済後の担保解除記録が行われておらず、売却時のTitle Searchで発覚したケースがありました。
5．アメリカ不動産は「返済」ではなく「担保解除確認」までが重要
購入時はTitleと既存Lienを確認する
アメリカ不動産を購入する際にはTitle Reportなどを確認し、所有権だけでなく、既存のMortgageやLienなどに問題がないかを確認します。
「売主から問題ないと聞いている」というだけではなく、Title上で確認することが重要です。
ローン完済後はRelease・Reconveyance等を確認する
ローンを完済した場合は、LenderやServicerから必要な解除書類を受領し、担保解除がPublic Recordsへ反映されていることまで確認します。
特に日本など海外に住んでいるオーナーの場合、完済後に長期間物件を保有すると、解除漏れがあっても次回売却するまで気づかない可能性があります。
売却を決めてからではなく保有中にも確認する
LienやTitleの問題は、売却時に初めて確認するのではなく、必要に応じて保有中にもチェックするのが理想です。
特に次のようなタイミングでは確認する価値があります。
- ローンを完済した後
- 大規模な修繕工事を行った後
- HOAとのトラブルが発生した場合
- Property Tax等の滞納や紛争が発生した場合
- 訴訟やその他の債務問題が発生した場合
- 物件の売却を検討するとき
アメリカ国外に住むオーナーほど、現地のPublic RecordsやNoticeを継続的に把握することが難しくなります。
そのためPM、Asset Manager、Title Company、Attorneyなど現地の専門家と連携し、問題をClosing直前まで放置しないことが重要です。
MortgageやLienは売却時になって初めて問題になることがある
アメリカ不動産ではMortgageやDeed of TrustなどのSecurity Instrumentによって、不動産ローンの担保が設定されます。
またローン以外にも、税金、工事代金、HOA費用、裁判上の債務などによってLienが設定される可能性があります。
特に海外オーナーが注意したいのは、自分が知らないところでTitle上の問題が発生していたり、ローンを完済したのに担保解除の記録が完了していなかったりするケースです。
購入時にはTitleを確認する。保有中はLienに注意する。ローン完済後は担保解除を確認する。そして売却前には改めてTitleを確認する。
ここまでを一連のアメリカ不動産管理として考えることが重要です。
動画でもアメリカ不動産の抵当権について解説しています
アメリカ不動産のMortgageやDeed of Trust、売却時に注意したい担保解除については以下の動画でも解説しています。制度や手続きは州によって異なるため、最新情報については本記事もあわせてご確認ください。
▼動画はこちら
Credi Techでは、アメリカ不動産の購入だけでなく、保有中のAsset Management、ローン完済後の確認、TitleやLienに関する現地専門家との調整、売却まで一貫してサポートしています。
「ローンを完済したが担保解除されているか分からない」「売却しようとしたらLienが見つかった」「購入した会社ではすでに管理してもらえない」といった場合もご相談ください。
※本記事はアメリカ不動産に関する一般的な情報提供を目的としています。Mortgage、Deed of Trust、Lien、Foreclosure、担保解除などの制度や手続きは州法、契約内容、物件の種類等によって異なります。実際の取引についてはAttorney、Title Company、Lender等の専門家へご確認ください。
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