本記事では「アメリカ不動産投資で成功する賃貸管理」について解説します。
不動産投資の主たる目的はインカムゲインとキャピタルゲインの獲得です。世界の中でもアメリカは安定したインカムゲインと将来のキャピタルゲインが期待できるため不動産投資で成功しやすい国といわれています。アメリカ不動産投資でもっとも長いフェーズは賃貸管理をする期間です。アメリカ不動産の賃貸管理で安定したインカムゲインを獲得するためには、AM会社とPM会社選びが最大のポイントです。
アメリカ不動産の賃貸管理のすべてをわかりやすく解説します。
1.アメリカ不動産が世界中の不動産投資の中でもっとも成功するワケ
日本や東南アジアでの不動産投資のみならず、アメリカ不動産投資は世界中の不動産投資の中でももっとも成功しやすいといわれます。アメリカ不動産投資が成功しやすいワケを解説します。
1-1.賃料が上昇により利回りが上昇
アメリカは継続的なインフレーションにより、消費者物価指数に合わせて賃料が上昇します。アメリカは毎年2～3％インフレーションするため、賃貸借契約の更新時に賃料を上げることができます。また、比較的入居者を追い出すことが簡単で賃料の滞納が起こった場合にも機会損失を最低限にすることができます。効率的に賃料を上げることができるため、不動産投資の利回りも上昇していきます。
1-2.人口増加と経済成長により不動産価格が上昇
アメリカ不動産の不動産価格は右肩あがりに上昇しています。どのくらい上昇しているかはケースシラー住宅価格指数を見れば確認することができます。日本とは違いアメリカの中古不動産の流通量は70％超えるため、中古不動産でも価格が上昇します。
1-3.透明かつ公平な不動産情報
アメリカ不動産の不動産情報は透明かつ公平です。MLSという仕組みがあるため不動産会社と同じような情報をだれでも見ることができます。だれでも透明性の高い不動産情報を分析することができるため、高値掴みさせられる可能性が低く、賃貸管理中の収支もある程度想定することができます。
このような背景から世界の中でもアメリカ不動産投資は、だれにでも成功する可能性のある優良な投資対象であるといえます。
2.アメリカ不動産投資で成功したいならインカムゲインを重視せよ！
不動産投資をする主たる目的はインカムゲインとキャピタルゲインですが、いい不動産とは安定したインカムゲインと将来キャピタルゲインが得られる不動産です。将来キャピタルゲインを得るためには継続的に利回りが上がり安定したインカムゲインを実現しなければなりません。結局不動産投資で一番長いフェーズである賃貸管理中のインカムゲインを重視して不動産投資をしなければ、将来のキャピタルゲインも得られないということです。
それでは、安定したインカムゲインを実現するためには何に気を付けるべきなのでしょうか。
2-1.高稼働率を維持する
不動産投資での空室は機会損失を意味します。当然、空室の間はその不動産からは収益を得ることはできません。100％の稼働率は無理ですが、90％以上の稼働率は確保したいものです。仮に入居者が退去した場合でも1ヵ月程度であらたな入居者が決まるような環境に不動産を整備しておく必要があります。その都度、原状回復をするか、バリューアップをするかの判断も必要になります。
2-2.入退去・契約更新時に賃料を上げる
アメリカ不動産の賃料は毎年上げることができます。アメリカでは毎年2～3％のインフレーションをするため、最低でもインフレーション率程度であれば問題なく賃料を上げることが可能です。賃料を上げるタイミングは入居者が退去したときと賃貸借契約が更新されたときになります。退去した後にあらたな入居者を募集するときの方が賃料を上げ幅は高いので、2～3年で効率的に入退去をさせて効率的に賃料を上げることが必要です。
2-3.収支シュミレーションをつくる
不動産投資で安定したインカムゲインを得るためには、計画的に賃貸管理を営む必要があります。3年後、5年後、10年後の賃料収入や賃貸管理に掛かる費用をシュミレーションすることで、計画的に賃貸管理を営むことができます。特に原状回復やバリューアップの工事を計画的に施すことで賃料を上げることができ、工事に掛かる資金も事前に準備することができます。
安定したインカムゲインを得るためのポイントを解説しましたが、このようなポイントを実現しようとした場合、入居者の属性がよくなければなりません。アメリカ不動産投資の成功で一番のポイントとなるのが属性のよい入居者を選択することといっても過言ではありません。
日本の入居者審査は非常にアナログで、PM会社と不動産オーナーが入居者の勤務先や収入証明などで審査をします。客観的な指標はなくすべてPM会社と不動産オーナーの主観で審査をしているのが現状です。
このようなアナログな入居者審査をしているのは世界の中でも稀で、欧米ではクレジットスコアという客観的な指標により入居者審査をすることができます。欧米では借金の返済やカードの使用履歴などから個人の信用を格付けして指標にしています。クレジットスコアにより外国人でも客観的に入居者審査ができるというワケです。
いずれにせよ入居希望者の窓口になるのはPM会社です。エリアや賃料帯によってどのくらいのクレジットスコアを基準とするかは変わりますが、事前にPM会社とクレジットスコアの基準を設定することで少なくとも基準以下の入居希望者を入居させることはありません。
周辺の賃料と比較して賃料設定をすることと、入居者のクレジットスコアの基準を設定することができれば安定したインカムゲインが得られるでしょう。
3.アメリカ不動産投資の要はAM会社
アメリカ不動産投資で安定したインカムゲインを得るためには、パートナーが必要不可欠です。その要となるのはAM会社です。AM会社の最大のミッションは不動産オーナーに代わり、その不動産から生まれる収益を最大化することと、安定したインカムゲインを確保することです。日本の不動産管理会社はAMの役割とPMの役割を担っているため日本人にはあまりピンときませんが、アメリカのみならず海外不動産投資をするとAM会社とPM会社の役割は明確に分かれています。
具体的にAM会社の仕事は、不動産賃貸管理に関わるすべての取引先の窓口となり、不動産オーナーに代わって取引先とやり取りします。PM会社すらも取引先のひとつにすぎません。PM会社の主な仕事は入居者の窓口です。入居希望者や退去への対応、賃料の回収、不動産自体の不具合への対応をしています。PM会社以外にもたくさんの取引先があります。例えば、損害保険代理店や工務店、CM会社など挙げればきりがありません。不動産賃貸管理に関わるすべての取引先に対し、管理監督、指示をしているのがAM会社なのでアメリカ不動産投資を成功に導く水先案内人がAM会社ということになります。
日本人投資家がアメリカ不動産投資をしている場合、多くはその不動産を販売した不動産会社がAM会社となっているでしょう。日本のアメリカ不動産会社の中には途中で管理放棄したり、不透明な収支報告しかできないような不動産会社もあるのでお気を付けください。
4.アメリカ不動産に直接関わるPM会社の選び方
直接アメリカ不動産を管理しているのはPM会社です。AM会社はPM会社の管理監督、指示をしますがそれを実現するのはPM会社の役割となります。日本と同様アメリカにもPM会社は数多ありますがどのような基準でPM会社を選べばいいのでしょうか。
4-1.業歴
アメリカ不動産管理会社の選ぶポイントはどのくらいそのエリアに精通しているか、どのくらい工務店やライフラインのインフラ整備会社などの人脈があるかを計らなければなりません。業歴が長いほどエリアに密着しているかがわかるため、ひとつの判断基準としてもいいでしょう。
4-2.管理戸数
アメリカ不動産管理会社を選ぶポイントはどのくらい不動産の知識があるか、どのくらい経験値があるかを計らなければなりません。管理戸数が多いほどアメリカ不動産管理のノウハウが蓄積しており、何が起こっても対応できるため、ひとつの判断基準としてもいいでしょう。
4-3.レスポンス
アメリカは時差があるため、普通にやり取りをしていても中1日を要する場合があります。ただでさえ時差のアドバンテージがあるのに、PM会社のレスポンスが悪ければアメリカ不動産管理はうまくいきません。日本人の想像以上にレスポンスが悪いPM会社が多いのが現状です。レスポンスの速さや先方からの報告が早いPM会社を選ぶことが重要です。
結局はそのエリアで長く不動産管理業を営み、多くの不動産に関わっているアメリカ不動産管理会社を選ぶことになります。一般的にはそのようなアメリカ不動産管理会社の担当者のレスポンスは早いです。
5.アメリカ不動産管理会社とのPM契約の落とし穴
アメリカ不動産に投資をしている日本人投資家は、SPAについてしっかりと目を通しリーガルチェックまですることもありますが、PM契約はおざなりになっているケースをよく見受けます。アメリカ不動産投資の中では一番長いフェーズである賃貸管理に関わるPM契約は重要でないわけありません。PM会社の中には不動産オーナーが不利になるPM契約を締結している場合もありトラブルに発展する可能性もあります。 PM契約で気を付けるべきポイントを解説します。
5-1.契約期間
一般的にアメリカのPM契約は1年契約の自動更新となっています。PM契約の中には長期間（2～3年）のPM契約もあります。意外にPM会社のパフォーマンスが悪く他のPM会社に移管するということは多いです。仮に契約期間の途中にPM契約を解除した場合、契約残期間分の管理手数料をペナルティとして支払う必要があります。長期間のPM契約で自動更新されている場合は気を付けなければなりません。
5-2.売却時の専任媒介契約
PM契約内に売却時の専任媒介に関する項目がある場合があります。この場合、売却の媒介を他社に依頼した場合、ペナルティを支払わなければなりません。アメリカ不動産管理契約を締結するときにそのPM会社に任せてキャピタルゲインが得られるか、否かを判断する必要がありますので気を付けなければなりません。
5-3.実費負担
PM契約内に実費負担の項目があります。多くの場合は具体性に欠く項目で意味不明な費用を請求される場合があります。PM会社とトラブルにならないためにも不動産オーナーが負担する実費を明記したり、事前に打ち合わせをしなければなりません。ほおっておくといらない経費を請求されることがありますのでお気を付けください。
6.まとめ
不動産投資の投資対象としてはアメリカ不動産は魅力的な投資対象です。普通に購入して、賃貸管理をして、売却すれば安定したインカムゲインと将来のキャピタルゲインは得られるはずです。日本の不動産投資よりも圧倒的に簡単です。
成功しやすいアメリカ不動産投資ですが、抑えるべきポイントは抑えるべきです。普通に購入して、普通に賃貸管理をして、普通に売却すれば成功できますが、抑えるべきポイントを抑えていない日本人投資家が多すぎます。AM会社やPM会社に騙されたり、途中で管理放棄されたり、高値掴みさせられたりとアメリカ不動産にまつわるトラブルは後を絶ちません。 入口は透明かつ公平な不動産情報の分析、賃貸管理中はAM会社とPM会社の選定、クレジットスコアによる入居者属性の管理をすれば安定したインカムゲインが確保できて、自ずと将来のキャピタルゲインを得ることができるでしょう。
幸いにもアメリカ不動産の不動産価格や賃料は継続して上がっています。いまトラブルに見舞われたとしてもAM会社やPM会社を変えることで劇的にパフォーマンスを上げることは可能です。我々でもお手伝いできますのでお気軽にお問合せください。
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